Immobili da donazione, via libera alla compravendita senza rischi grazie alla nuova legge 27/11/2025 Commerciabilità immobiliare Buone notizie per soggetti terzi che hanno acquistato un immobile oggetto di donazione: in generale non rischieranno più di vedersi portare via la casa, da chi ha incardinato azione di riduzione per lesioni di quote ereditarie. La casa acquistata rimarrà dell’acquirente in ogni caso. La nuova norma si applica per le successioni aperte dopo l’entrata in vigore della stessa legge, tuttavia è stato previsto anche un regime transitorio di salvaguardia per quelle apertesi antecedentemente, e a determinate condizioni (opposizioni con notifiche e trascrizioni alle donazioni) dettate dal comma 2 sopra riportato. Nel caso di mancanza di queste condizioni e adempimenti, decorsi sei mesi dall’entrata in vigore della legge questa clausola di salvaguardia non troverà più applicazione e la disposizione avrà efficacia retroattiva. Lo scorso 26 novembre 2025 la Camera ha definitivamente approvato la legge che riforma la circolazione degli immobili ricevuti per donazione (articolo 44 del cosiddetto DDL semplificazioni), riformando l’azione di riduzione della donazione, con la sostituzione del sistema che prevede la possibilità di esperire appunto un’azione di riduzione del bene immobile donato (che a determinate condizioni può concludersi con la restituzione del bene immobile alla massa ereditaria), con un nuovo sistema basato sull’indennizzo economico dell’erede o del legatario leso. In attesa della sua pubblicazione in Gazzetta ufficiale, si riporta il testo approvato: Art. 44. (Semplificazioni in materia di agevolazione della circolazione giuridica dei beni provenienti da donazioni) 1. Al fine di stimolare la concorrenza nel mercato immobiliare e delle garanzie, agevolando la circolazione giuridica di beni e diritti provenienti da donazione e acquistati da terzi, con conseguente maggiore semplicità e certezza dei rapporti giuridici oltre a più ampie e agili possibilità di accesso al credito in relazione ai medesimi beni ove costituiti in garanzia, al codice civile sono apportate le seguenti modificazioni: a) all’articolo 561, primo comma: 1) al primo periodo, le parole: « o il donatario » sono soppresse; 2) il secondo periodo è sostituito dal seguente: « I pesi e le ipoteche di cui il donatario ha gravato gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione restano efficaci e il donatario è obbligato a compensare in denaro i legittimari in ragione del conseguente minor valore dei beni nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata, salvo il disposto del numero 1) del primo comma dell’articolo 2652 »; 3) il terzo periodo è sostituito dal seguente: « Le stesse disposizioni si applicano per i pesi e le garanzie di cui il donatario ha gravato i beni mobili iscritti in pubblici registri »; 4) dopo il terzo periodo è aggiunto il seguente: « Restano altresì efficaci i pesi e le garanzie di cui il donatario ha gravato i beni mobili non iscritti in pubblici registri restituiti in conseguenza della riduzione e il donatario è obbligato a compensare in denaro i legittimari in ragione del conseguente minor valore dei beni, nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata »; b) all’articolo 562, le parole: « o se la restituzione della cosa donata non può essere richiesta contro l’acquirente » sono sostituite dalle seguenti: « o se ricorre uno dei casi di cui agli articoli 561, primo comma, secondo periodo, o 563 »; c) l’articolo 563 è sostituito dal seguente: « Art. 563. – (Effetti della riduzione della donazione) – La riduzione della donazione, salvo il disposto del numero 1) del primo comma dell’articolo 2652, non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo l’obbligo del donatario medesimo di compensare in denaro i legittimari nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata. Se il donatario è in tutto o in parte insolvente, l’avente causa a titolo gratuito è tenuto a compensare in denaro i legittimari nei limiti del vantaggio da lui conseguito. Le stesse disposizioni si applicano in caso di alienazione di beni mobili, salvo quanto previsto dal numero 1) del primo comma dell’articolo 2690 »; d) all’articolo 2652, primo comma: 1) al numero 1), dopo le parole: « le domande di revocazione delle donazioni, » sono inserite le seguenti: « le domande di riduzione delle donazioni, »; 2) il numero 8) è sostituito dal seguente: «8) le domande di riduzione delle disposizioni testamentarie per lesione di legittima.Se la trascrizione è eseguita dopo tre anni dall’apertura della successione, la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso diritti dall’erede o dal legatario in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda; »; e) all’articolo 2690, primo comma, numero 5), le parole: « delle donazioni e » sono soppresse e dopo le parole: « i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso diritti » sono inserite le seguenti: « dall’erede o dal legatario ». 2. Gli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 del codice civile, come modificati dal comma 1 del presente articolo, si applicano alle successioni aperte dopo la data di entrata in vigore della presente legge. Alle successioni aperte in data anteriore, i medesimi articoli continuano ad applicarsi nel testo previgente e può essere proposta azione di restituzione degli immobili anche nei confronti degli aventi causa dai donatari se è già stata notificata e trascritta domanda di riduzione o se quest’ultima è notificata e trascritta entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge oppure a condizione che i legittimari, entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge, notifichino e trascrivano nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Ai fini di cui al secondo periodo, restano salvi gli effetti degli atti di opposizione già notificati e trascritti ai sensi dell’articolo 563, quarto comma, del codice civile nel testo previgente e fermo quanto previsto dal medesimo comma. In mancanza di notificazione e trascrizione della domanda di riduzione o dell’atto di opposizione previsto dal terzo periodo, entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge, gli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 del codice civile, come modificati dal comma 1 del presente articolo, si applicano anche alle successioni aperte in data anteriore a quella di entrata in vigore della presente legge, decorsi sei mesi dalla sua entrata in vigore. La riforma ha un’importanza storica perchè favorisce la circolazione e commerciabilità degli immobili, con notevoli benefici per le famiglie e per tutti i professionisti del settore, colmando una lacuna che da anni danneggiava il mercato immobiliare e limitava l’autonomia negoziale dei cittadini. In particolare, comporterà una riduzione del rischio di contenziosi nell’acquisto di immobili aventi provenienza donativa, nonchè per l’erogazione dei mutui bancari. Infatti, la nuova disposizione elimina la possibilità, per gli eredi legittimari esclusi dalla donazione e danneggiati nella loro quota di riserva, di agire – come avveniva precedentemente – anche direttamente contro i terzi acquirenti per ottenere la restituzione dell’immobile. Resta tuttavia garantita la tutela dei legittimari (coniuge, figli e, ove previsto, ascendenti) esclusi dalla donazione dell’immobile, i quali mantengono un diritto di credito direttamente nei confronti del donatario, corrispondente alla parte lesiva della loro quota di legittima. Quindi gli eredi che ritengono di aver subito lesioni delle proprie quote ereditarie non potranno avanzare pretese verso gli immobili oggetto di eredità, neppure qualora acquistati da soggetti terzi, caso mai avranno diritto di avviare contenziosi per farsi risarcire in denaro le quote eventualmente lese e spettanti. Fino ad ora il Codice Civile (vedi precedenti articoli menzionati) prevedeva che, in caso di morte di chi aveva effettuato in vita una o più donazioni, i legittimari (coniuge, figli e, ove previsto, ascendenti) potessero richiedere la restituzione del bene sia al donatario che ai suoi successivi acquirenti, entro dieci anni dal decesso; ciò significa che tale azione non riguardava solo il rapporto tra eredi e donatario, ma poteva coinvolgere anche i terzi che avessero successivamente acquistato l’immobile donato, entro un termine peraltro molto esteso. Tale disposizione codicistiva aveva generato nel tempo una situazione di grande incertezza, compromettendo il mercato degli immobili di origine donativa: fino ad oggi chi acquistava un immobile proveniente da donazione correva il rischio di perderne la proprietà anni dopo, in seguito a rivendicazioni degli eredi. Inoltre, gli immobili con provenienza donativa erano difficilmente vendibili e poco interessanti per gli istituti di credito come garanzia ipotecaria. Chi è del settore saprà senz’altro che per tale tipologia di rischio era possibile stipulare alcune speciali polizze assicurative.
